2023第4季 投資者購買全美26%的低價房

美國地產熱點 文:李歐

【新唐人北京時間2024年02月25日訊】美國房價和抵押貸款利率居高不下,加上租金高昂,使得低價住宅對投資者越來越有吸引力。據統計,投資者在2023年第四季度,購買了市面上26.1%的低價房屋。這是有記錄以來的最高比例,高於一年前的24%。

投資者的購買份額

根據房地產線上公司Redfin的統計,投資者購買了去年第四季度所有已售房屋的18%,略高於2022年同期。

其中,投資者購買中價位房屋的13.6%(2022年同期為14.3%)和高價位房屋的15.9%(前年同期為15.4%)。

該統計將投資者定義為購買住宅房地產的任何機構或企業,並將購屋分為三類:低價、中價、高價。低價房屋是指當地銷售價格最低的三分之一的房屋,中價房屋是中間三分之一的房屋,高價房屋是當地銷售價格最高的三分之一房屋。

投資者被低價房所吸引的原因:它們的成本較低,當房價和借貸成本持續高企時,這一點尤其有吸引力。當住房負擔能力如此緊張時,較低價格層的價值可能有更大的成長潛力,這意味著建立公平的潛力更大。

第四季低價住宅佔投資者購買總量的46.5%(前年同期為47.2%),中價住宅佔24.6%(前年同期為26.4%),高價住宅佔28.8% (前年同期為26.5%)。總體而言,投資者購屋量較2022年同期下降11%。

加州河濱縣的房地產經紀人Carrie Caruthers發現,喪失抵押品贖回權的情況有所增加,投資者對此很感興趣。「我剛剛以40萬美元的價格將一套止贖房屋賣給了一位投資者。如果不是喪失抵押品贖回權的話,它可能會賣到50萬美元左右。」

投資租賃房的3個策略

如果你想擁有有現金流的房產,就要找到有利可圖的房源。一位富有經驗的房地產投資者達納・布爾(Dana Bull)表示,除了關注租金需求較高的市場之外,要考慮購買多戶住宅,通常維護起來更容易、更便宜。

據《商業內幕》報導,投資者通常有3個頂級策略。

1. 購買多戶住宅

多戶住宅是一棟單獨的建築,可容納多個單獨居住的家庭,範圍從複式到三單位和四單位。具有四個或更多單位的建築物,通常被視為商業房地產。

布爾表示,如果你購買多戶住宅,所支付的費用可能會低於你去購買兩到四套獨立公寓的費用。

假設要購買一棟價值90萬美元的三戶住宅,她說:「如果你將其中每一戶都作為公寓購買,也許你總共要支付超過100萬美元。如果你一起購買它們,你會得到折扣。」

當你擁有多戶住宅時,你還可以獲得規模經濟——規模更大的營運帶來的成本節省。在新英格蘭擁有多戶住宅的布爾說,「如果你買了三單位住宅,而屋頂壞了,你就只有一個屋頂需要維修。」「你只有一條車道要鏟,你有共用走廊要照顧。」這將降低你的維護成本,並最終帶來更多的錢。

成為「房屋駭客(House Hack)」經常是投資新手的作法之一:擁有雙單位或三單位公寓。許多新手投資者都用它來開啟自己的房地產事業,這意味著業主住在其中一個單位,並租用第二個單位。這樣租戶的租金將替業主涵蓋部分(或全部)的住房貸款。

這是一種低風險的方式,可以讓你嘗試房地產投資,看看你是否喜歡它。如果你喜歡購買、租賃和管理租戶,並希望從那裡擴展你的投資組合,那麼你可以重複這個過程。

但是請注意,並非所有市場都有大量的多戶住宅。

如果這種類型的房產在你所在的地區並不普遍,也可以尋找帶有未完工的地下室的房屋,將其變成另一個出租單位,甚至是可以出租的具有多個房間的房屋。

2. 選擇租金需求高的區域

考慮出租市場非常重要:人們會在你考慮投資的區域租房嗎?

「你需要租戶,」布爾強調,「他們是你經營的命脈。他們是為一切買單的人。」

為了了解租金需求,投資者尼亞西亞・凱西(Nyasia Casey)在查看出租清單時會關注市場上的天數。這讓投資者知道自己是否能夠很快出租。如果發現該地區有大量空置,或出租房屋在市場上滯留數週或數月,則該地區的租賃需求可能不夠強勁。

凱西說,不要以為租屋者正在尋找鎮上昂貴的地區:「對於許多首次投資者來說,他們的下意識反應是,『我要在我能找到的最好的城鎮裡買房。』但是,那個小鎮可能不會成為出租社區。可能會有更多的單戶住宅和擁有房產的人。」

布爾指出,也要看看該地區的就業機會。她認為,如果一個地區只有一個大雇主,她會非常猶豫是否要投資,因為一旦該企業倒閉,那就是一個大問題。

3. 尋找醜陋的房子

凱西說:「出租房屋不需要100%保持原狀。」她的策略是購買價值被低估的房產,進行翻新,並吸收長期租戶。她在巴爾的摩的第一套房子每月可帶來1,000美元的現金流。

她建議查看Zillow和Redfin等網站上的列表,並找到「真正醜陋的房子」,然後,聯絡與該房產相關的代理商。

雖然該特定房產可能不適合你,但「該經紀人了解並處理不良房產」,凱西說,他們可能是一個很好的合作經紀人。

凱西建議新手可以提問:「你還有其它類似的房產嗎?你是否與場外(off-market)房產合作?」她說代理商會不斷地與賣家聯繫,所以讓他們為你帶來房產,或者讓他們為你提供那些場外銷售線索。

根據Statista統計,2020年美國有1,410萬戶家庭(即4,200萬居民)租賃單戶住宅,Urban.org預測2020年至2040年間,租賃家庭總數將增加21%。

雖然投資租賃房產有時可以提供當前現金流和長期升值,但建立租賃房地產投資組合通常需要時間、精力,以及根據不斷變化的市場,適時調整方法。

(轉自大紀元/責任編輯:葉萍)

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